广州市年收入十万及以下，且想买房的请注意了——但本文以计算为主，不喜欢计算的请勿注意

 现以简单案例针对普通青年家庭的生活，以居住消费为主要目标进行数据分析，讨论广州家庭住房开支的现状。

理论上来讲，在中国，长期房客（按揭者，买楼者）比短期房客付出了更多的代价，这实在是不公平的现像，而其原因之一：也许是各位长期租客们并没人认真地做数学题。

下面假设某家庭在天河体育中心周边上班，按最普通的情况假设夫妻（33岁+26岁）年收入为十万元。有一个一岁小孩，至2008年拥有存款30万元。现分两种居住消费方式进行模拟计算。

假设一，长期租房居住——按计划开支，则各年度收支情况见下表分析

（贷款利率I0=7.47%，存款利率五年I=5.4%，活期I1=0.78%）

上表中可看出，只要有固定的长期投资计划，比如每年至少存25000元长期存款，租房十五年后，现金累积接近130万元，而且，若能增城收入或节省开支，每年存款额增加1万元至十五年后为22.24万[F(A,N,I)=22.24]。至十五年后家庭拥有一百多万元的储备金，对家庭是非常强有力的支持。

假设二，供楼——在近体育中心小区，类似六运小区之类的地段按揭供楼，长期居住，二手楼（15年楼龄）92㎡，计划接受购楼价格8700元/㎡㎡.共80万元，首期30万，供15年，月供4626.5元，年供55518，按计划开支，则各年度收支情况见下表分析

（贷款利率I0=7.47%，存款利率五年I=5.4%，活期I1=0.78%）

通过数据分析，两种假设的对与方案对比的结果，租房生活拥有更大的弹性和灵活性，十五年累积比供楼资产累积多547396元。而且每年的消费开支空间大一万元，虽然上述各栏项数据与实际发生有出入，而且银行利率有变动的可能性，但变动的方向是一至的。

因此长期按揭的实质便是——产生“负翁”，而五十万元的贷款实质是每年为银行创造3.735万元的利润，即夫妻十五年中有1/3以上是为银行打工了。

假设三，短期投资——在本处不另作数据分析，总之短期投资的理由是其套现后，产生增值额扣除各项税、费后，超过其银行存款利息收入，楼市增值有赚，跌价则亏损。

假设四，长期居住，住宅增值——由于购房的目的为长期居住，所以增值并不影响供楼款项，反而或能会引起利率上涨而增城供楼成本，其结果仍然是产生“负翁”。

假设五，自有资金全部买断——仍以上述房屋为假设对象，80万元买断房屋后，至15年后资产缩水至70万元，而80万元资本存五年期至五十年后本息共为176万元。相当于每年为住房开支6万元左右，三倍于该房的市场租金1.8万元，事实是1.8万元年租可以在广州租到很好的带家具房屋。

反过来，就算考虑经济高速发展，地皮飞涨，十五年后房屋翻倍，其市价升至160万元，仍然低于存款效果176万元，缩水16万元。如考虑以该资金做生意或其他投资，缩水更多。

所以其结果仍然是产生“负翁”

假设六，资本利息低于房租现象——以我国的经济，不可能期望租金上涨超过资本利息，只能期望出现房价下跌导致对应资本利息低于租金，理论上，当房价狂跌，租金也会下跌，同样假设为上述房屋，直至总价降为35万元（4000元/㎡），房租降为1300元/月，买楼或者供楼才有可能长期有利可图，该情况下短期投资及投机更有利了，而且这种市场情况在广州的出现可能在六七年之后，或者根本很难再出现。

综合上述六种方案，除假设三之短期投资（五年内）有利图，假设六不太可能现实外，买房相比租房都是一种不合算的居住消费，而我国的土地使用权期限为70年，有房者实质为长期租客，到期之后虽然可以续期，可能房屋本身出现问题建筑需要重建，土地使用费需要按当时标准重新缴纳，新税费有增无减，长期租客的住房消费远未到一劳永逸的程度。中国人已经为居住付出沉重代价。

       在增城这些日子里，三天两头下雨，闲着没事，俺通过迅雷在线电影再温习了一遍“沉默的羔羊”系列：少年汉尼拨—沉默的羔羊—汉尼拨医生—红龙。喜欢看悬疑、侦察、心理分析、 恐怖片的人，应该都有看过这些片子，类似的作品有好多，也都是孤独者深夜里最好的消遣。

       深夜12点，当我看完其中一个片子，从网吧里出来，撑着伞走上风雨漂淋的街头，独自踩着积水，在大街上漫步，那些疯狂的镜头还在我脑子里闪现，蛋糕店和餐厅的灯光突然像变了颜色，汽车的马达声忽远忽近，穿着雨衣的摩的偶尔路过身边，我突然有想打摩托车的冲动，去到郊区一转，会如何呢......

                                       ( 本文纯属估计，请勿认真阅读)

 央行宣布准备金分两次上调1%，再破历史最高点至17.5%。

我第一季度的估计，是今年内将要调整准备金四至七次，今年有可能加息。但目前看来，准备金增加后，通账的压力没有受到明显的缓解，看来加息是势在必行了，加息幅度估计是在0.5-1%(存贷款加息为1：2)，由于8月份奥运会对经济的催温作用，第三季急切需要加息行动。存款准备金的上调空间真的不多了。

   对楼市来说，加息与存款准备金的上调是重大的打击，除了还贷压力增加，贷款额度申请难度大，开发商的资金受到进一步的打击。而消费市场方面，贷款利息从7.4%再增加至8.4%，甚至更高的话，住宅按揭用户供楼压力大增，商业性房地产的租金回报完全损失，广大消费者的热情大减，特别是大户型楼盘的吸引力将大大下降，从广州市来看，限价房对市场的影响并不是一个重要的原因，通胀压力与收入缩水才是真正的原因。

   广州一向是全国房地产最市场化的城市，存款准备金上调与通胀影响在市场上已经出显明显反应，虽然5月份媒体在吹风楼市回暖和，成交率上扬，但整个销售成绩与06,07年比是相差一半，以自用消费性为主，接下来的金融政策将对楼市进一步打击，再降价不可避免。相关政策落实后，估计老城区十区一手楼将有两至三千元一平方的降价幅度。珠江新城的楼盘、豪华别墅会有五千一平方左右的降价。

   二手楼的成交量将更进一步的减少，直至二手楼的价格明显下降。

   整个广州的楼市进入短周期衰退阶段。

   政府需要拿出强有力的经济政策，期待退二进三，大量开发经济型房屋政策的实质进展。

   无论怎样，降价是一定的，只是幅度与我估计的有区别。

      广州市中心，特别是天河这一块，对我来说既是一个诱惑之城，也是一个罪恶之城。终于要离开这一切，说不出的伤感。几天的暴雨，仿佛要洗去这里的一切，我将要在一个大雨天搬家去增城，怎么承受过去，但谢天谢地，我还是我！

         一是与新旧公司都达成了一致意见，工作的事终于落定。稍有一点遗憾的，我祭好的宝剑没用上，既然都是熟人，也不用刀光剑影了，公司让一小步，我且让一大步吧。没法子老实人就是给人欺负。

         二是回来路上晒晒太阳，感冒也好了很多。

                                                              挂职人员特别留意

         因本人最近发生的事，前天买了一本新劳动法来研究。

           经我个人研究，发现新劳动法可以解决土地估价师的很多难题，为全职评估师提高工资待遇，保护自己的职业生涯，谋求生存与发展的空间提供了强大的保护力，对其他执业资格的作用也是一样的。同时，也对各位考证专家们提出了新的问题，没有必要考那么多证了，否则到时候是浪费。

       管理者及当事人稍分析一下新劳动法就会发现这里面有很多条款立即需要跟进。

        比如评估师低价挂职的现像，挂职的存在事实是各行业规定不允许，法律不支持的现像，但由于当事人的沉默，造成审查的困难。但新劳动法的出台，这种现像对各用人公司造成很大的风险，因为挂职登记在协会网站上有注册登记，加上社保记录，这些都是法律意义上的“全职员工”，公司如果否认为全职员工，那就只能承认以虚假专业人才资料骗取专业执照，一经查实，都是要吊销执照的。也不用担心为了保护自己的权益面临执照补吊销的风险。协会若要维护公司要吊销评估师执照，那同时也得吊销评估公司的执照，同时也可以对协会一起告上法院，要求索赔，除非当事人主动要求吊销自己的执照，协会理论上来讲都会明则保身，当做不知道，在新劳动法的保护下，无论结果怎么样，赔偿还是跑不掉的，所以一旦到了司法程序，各公司到最后都一律要承认挂职估价师是全职员工，挂职员工一旦要求索赔，不想关门大吉的公司——特别是二级以上经营了多年的公司，都只能认数没折。这当然是一种极限状态，是在公司和员工关系没有妥善处置的情况下可能出现的结果。但毕竟我国有很多小商品思想严重的老板，哪怕是在广州，也有一些牛比上天，视评估师为自己家长工的人在开评估公司做老板。评估师们太有必要仔细研究新劳动法了，特别是混的并不好的评估师，或者是不小心刚入道，才考到评估师一年左右的兄弟姐妹们，大可以先答应公司的低价格要求，哪怕不给钱也OK，几年之后再提出赔偿，广东的评估师们，大可以向公司索取一年5万元的赔偿，一点也不过分——但记住要挂一个有实力的公司哦，别等到你没要求赔钱，公司先自己搞定自己，真正挂了。

      同样的道理下，注册建筑师、拍卖师、造价工程师等等等，都存在公司为了省钱，广泛的挂职现像，所以上述风险同样适用。

     对各位考试专家们提出的反思是：因为上述风险的存在，以后各大公司越来越偏向于使用全职员工，挂职现像走向 消失。考太多证可能会失去意义，别累坏自己了，做一行专一行吧。

     所以从长远来说，对各行业真正全职的专业人员来讲，可以消清挂职现象，必将提高全职人员的待遇，也使各公司的人才实力更加真实，为社会提供更好的服务。看来法律终天前进了一小步。

     另外，有关合同、辞职、续约那些，也都是一些非常有适用意义的条款，对劳动者的保护加强了很多。

        期待着全中国的全体专业人员中，特别是土地估价师中，有谁是第一个走上法庭向公司提出赔偿的人，我必将站在你这一边。

                                                               本文纯属猜测，请勿认真阅读 

      “退二进三”就是大城市中心退出第二产业，进入第三产业。

       这可不是什么新鲜词，早在九十年代就已经在我国提起过。广州张广宁市长早在2005年、甚至是更早就提起过该名词。但直到2007年楼价冲顶的时候，全国各大城市的市长书记们突然对“退二进三”这个词高度关注起来。不光广州市长在07年1月突然以专门会议强调了“退二进三”，广东很多地区、全国很多市都以红头文件启动“退二进三”工程。而广州市“退二进三”涉及“退二”企业即将于2008年中公布。特别第二季度，政府各大部门，主要是国土、规划、房管部门对该名词的关注越来越强烈。

      虽然市长在会议中说退二区域不能起楼盘，但要使老城区更加适合居住，不搞楼盘搞什么呢？搞商业、酒店服务业，广州的酒店还不够多么？没有配套的住宅搞的下去么。搞公园、道路么？不实际吧？政府似胸有成竹——会不会是限价房呢？。如果真是，那退二进三，还是搞楼盘，目的就是以限价房为主、大面积抵制楼价，只不过政府里面很多官员都是靠开发商发财的，这是做一场戏，还是做真正的事情呢——拭目以待。

    传闻我国将于奥运会后出台有关房地产方面的重大政策，本人十分怀疑就是以“退二进三”发展限价房。此事如果属实，2008全年度我国的楼价都很难上涨了。

     4月—5月的拍卖场次明显多于2-3月，各公司拍卖会看似有起色，但主要原因还是与法院执行时间表有关。成交价格明显泛力，市内小区较新住宅首次拍卖标的多数流拍。农信社推出众多单位，但很多是宅基地单位、无产权证单位，其评估价与市场价差别不足二成，吸引力不够，成交自然很不理想。

     个别评估公司为银行进行的评估具有相当大灵活性，评估价非常低，以至于拍卖中，出现了大量竞买人争投的热闹场面。

      部分单位甚至第二、三次降价仍然难以成交，稀稀拉的竞买人，与一千万人口的城市真是很不相配，由于法院执行的案子，大都是半年前评估的单位，而半年前的价格处在楼市最高峰值，几经降价不能成交，看来评估公司真要好好反省一下，评估报告竟然半年就没用了；能说让法官反省么？程序是不可能改变的。

    拍卖师们也许很难过，但拍卖公司的老板，仍然是可以数票子的。

    5月份的拍卖趋势仍然是——低价成交+流拍。

       为此我已经经历了遥远的旅程，几经周折，离目标看似只有一步之遥，

      一步之前——是孤寂、痛苦、挣扎，99%机率的跌下深渊+1%机率的成功光荣；

      一步之后——是天宽地阔，无限温柔；

        我应该当什么事也不曾发生过，转身离去吗？

        或者继续做一个流浪的苦行者，穿越目标，开始一段新的旅程吗？

        也许这是永远也无法穿越、甚至永远没有终结的一步。

        特地为银行管理部门整理的，觉得特别浪费，想发在博上，但由于涉及很多电子图表，在博上显示不出来，有兴趣的想要买房的在这留下EMAIL。

        全部数据来源为广州市国土局交易中心电脑统计，总的来说成交量比去年减半，成交价无价比去年有降低。市场持续观望中。   

        去增城花了一个多小时，沿路的绿油油的丘陵上，好多荔枝树。干净的公路上，车并不多，虽然是在大巴上，我感觉空气一下子都好很多了。完全的田园风光，我突然想起，也许周末我可以去野外钓鱼，照相。离开那喧嚣拥挤的的超级城市——这将是我以后将要走的路么——真是一个重大的转折。

        公司所在的楼层，很舒服的办公环境，窗户就面对着一个绿色的广场很多树木，非常漂亮，阿波说这真是一个神仙地方，我们坐了一会见到老板，没想到老板是个女士。非常亲切，完全没有广州公司那种牛比上天，高高在上的气势。重要而实质的情况已经与李兄弟在网络上了解过了，聊了一会，公司又请我们吃中饭，然后BOSS亲自驾车，带我到荔城看看了房子，很重要的是，房子很便宜，跟广州相比不同的是，公司的工作可轻松供一套百多平方的新房子，而在广州只能小心地住出租屋。BOSS说如果决定要来，提前两周通知，衣食住行都要提前解决，真是感动的我，很不行，真是很强很强的诱惑，哎呀——我怎么啥得广州那花花世界啊？

      还好我有一个月时间，得待把车牌考完再定，不管咋样，我很高兴。

    。。。。。。

                                                                              本文纯属虚构、切勿认真阅读

       准备金再次上调，是意料中之事，金融机构总的准备金将高达16.5%，但这仍然无法调整物价飞涨产生的巨大影响，居民的荷包缩水很利害，商人大发国难财。最主要的日常用品，粮食类商品仍然涨的很利害。前天普通快餐又涨了一元——达八元一个，大型酒店纷纷将菜的份量减半，或者干脆对某些菜升价。对于普通老百姓——特别是工作收入单一的家庭来讲，生活的压力更加沉重。再这样去，民生忍耐的极限将接近，有些人真要造反了。

      估计受奥运会利好的消息影响力，部分商品仍要偷偷涨一点，商人赚钱是绝不理会民生百计的。下半年将更加难过。在这种趋势下，个人估计存款准备金年内会再进行两、三次调整。要是再没办法，存款利息也许会有0.2-0.55左右的上调，同样贷款利率也有可能增加0.2-0.5%。

      关于房价，并没有因普通物品的物价上涨而上涨。这个可以用经济学中的替代消费来解释——由于居民日常消费增加，收入缩水，因此减少高档奢侈品的消费。虽然房地产建筑材料同样上涨，但其对价格影响并不占很大比例多，市场需要的压制使开发商不敢涨价，不降能销售成功已经是不错的了。

     目前广州房地产交易情况显然比2-3月份要好一点，成交数据上升，一千万人口的庞大城市，怎么样也有一些客观需求。二手楼价格4-5月份几乎没有什么变动。一手开发商的价格经过上一次稍降调整后没有什么变化，显然五.一黄金周并没有像以往一样带来所谓投资狂潮，对一手楼投机与投资目的购楼基本接近停止。

       我非常同意潘SIR的观点，五.一是开发商的机会，而不是居民的机会。很遗憾开发商在五.一并没有诚意地降价，因此没有出现希望中的销售热情。存款准备金5月20号再次上调是一个相当强烈的信号——贷款的规模需要进一步压缩，显然0.5%的调控不起什么大的作用，国家需要运用强大的力量，是时候对商人们重拳一击了，当国家对商人重拳一击的时候，就是房地产价格猛地一跌的时候。不过很怀疑国家对普通老百姓的爱是真实的，物价飞涨已经不是一天两天的事了，而是一年两年的事了，难道要拖到大家都上街游行么？或者非得等奥运会后才动真刀枪么？

      开发商迟迟不降价行动，极其可恶。说明商业利润面前，银行职员与地方政府官员对房地产商的痛爱不是国家政策可以拆解的，开发商的资金链得到了暗中保护。没办法，我不是胡哥。张市长老说漂亮话，把老百姓、厚道的大家，都还不一样给往死里整。

   但是我仍然建议——想买楼住的人能等的话，还是再看看两三个月内的情况吧。想投资买楼的话，也不必着急，看谁耐心够强了。

        飞哥理论上来是一个不成功的掮客，半年以来不见影子，我以为都从这个世界失踪了。但昨天晚上突然打我的电话，说要跟我聊聊，并一起喝酒。真是意想不到，他说自己在开幼儿园，兼老师、校长。还说阿里哥我可以做幼儿园的生意。别搞了，想吓死我啊，我可还没准备好从这个世界失踪。

          今天大塞车，紧张嘻嘻地换了好几趟车才到教练场，但桩考还是很顺利的一次性通过，真是非常高兴。教练一组四个，只有一个哥们没过，给骂的要死。